서울주택도시공사(SH)는 마곡일반산업단지 D18블록, 총 2만1765㎡ 부지에 민간자본을 투입해 R&D센터를 조성할 계획이다. 해당 지구는 용적률 350%, 건폐율 60%를 적용한다. 강소기업과 연구원, 스타트업과 벤처기업 육성이 가능한 융복합 혁신거점으로 꾸린다는 계획이다.

부동산 개발업계의 눈길을 끄는 점은 토지분양가격이다. 분양가는 ‘산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령’에 따라 조성원가 기준 산정가격과 원가의 15%에 해당하는 적정이윤을 더한 값으로 책정한다.이 같은 계산법으로 서울시 측이 산정한 분양가는 789억1944만원이다. 서울시는 향후 조성원가 기준으로 필지별 차등 분양가격을 최종 확정한다.

부동산 개발업계 관계자는 “분양가 상한제 등 주택건축의 이윤이나 시장 전망이 좋지 않은 상황에서, 비교적 사업성이 있는 것으로 평가하는 마곡지구에 눈독을 들이는 개발사들이 많다”며 “3.3㎡당 1200만원으로 주변 시세의 30% 수준이기 때문에 땅값만 쳐도 2000억원 이상의 차익이 발생할 것으로 기대하는 분위기”라고 전했다.

이 관계자는 “부동산 시장이 꺾이면, 수익성이 떨어지는 지방과 수도권 외곽부터 죽는다”며 “현재 서울 시내에서 유동성이 머무를 만한 대규모 상업지역은 마곡 밖에 남지 않았다는 인식이 있다”고 평가했다.

서울시 역시 저렴한 토지가격만큼 개발비 부담이 줄어들고, 이에 비례해 강소기업의 문턱도 낮아져 원활한 클러스터를 형성할 수 있을 것으로 관측하고 있다. 증권업계 관계자는 “현재까지는 대형 건설사와 자금력이 탄탄한 시행사가 구성한 약 6개 컨소시엄이 사업에 뛰어들 것으로 보인다”고 말했다.

다만 사업성이 저하될 가능성이 있다는 지적도 나온다. 해당 부지의 민간사업자 공모지침서에 따르면 전체 건축 연면적 가운데 산업시설로 분양 가능한 면적은 60%에 불과하다. 나머지 40%를 각각 임대업무시설과 지원시설이 절반씩 차지한다. 

부동산 개발업계에서 우려하는 부분은 1·2종 근린생활시설을 전체 연면적의 3% 미만으로 규제하고 있다는 점이다. 규제 대상 1·2종 근린생활시설 중에는 입주 기업의 편의성과 직결되는 휴게음식점, 일반음식점 등도 제외됐다.  

SH공사 관계자는 “이미 주변에 지원시설 구역(상가)을 조성한데다가, 상가구역의 분양가가 D18블록보다 몇 배나 높기 때문에 형평성 문제가 불거질 수 있다”며 “D18블록은 입주 기업에게 필요한 최소한의 편의시설을 배정하고, 대부분의 시설은 부대시설이나 공공성을 높이는 방향으로 조성할 것”이라고 말했다.

반드시 실제 입주해야 하는 기업을 컨소시엄에 포함시켜야 한다는 점도 고민거리다. 업종도 제한적이다. 제조업 입주가 불가능하다. 대신 연구개발업과 IT, BT, NT, GT 등 최첨단 업종에만 문호를 열고 있다. 

이들 실수요기업은 건축연면적 10~25% 내에서 R&D센터에 우선 입주할 수 있는 권리를 갖는다. 입주기업을 위한 지원시설은 건축물 사용승인 후 10년 간 매각할 수 없다. 기업 활동 지원을 위한 법률·세무·벤처캐피탈 투자유치 서비스 등 전문 엑셀러레이터(Accelerator) 설립과 운영도 필요하다. 공용 LAB, 서버실 등 공용공간 설립도 주요 의무 중 하나다. 

SH공사 관계자는 R&D센터의 사업성에 대해 “처음부터 사업목적의 초점을 고수익성이나 부동산 개발에 맞추지 않았다”며 “실수요 기업이 직접 토지를 개발하고 10년 동안 동고동락하는 형태로, 속칭 ‘먹튀’논란도 불식시킬 것”이라고 덧붙였다. 실입주·실수요 기업의 유치로 공공성을 높인다는 취지다.

부동산 개발업계 관계자는 “크게 세 부분에서 매력이 떨어진다”면서 “특정 업종만 가능한 점, 컨소시엄으로 들어갈 경우 시행사가 투자한 지분이 수년 동안 묶여 있어야 한다는 점, 수익성을 높이기 위해 큰 면적으로 들어갈 수 밖에 없는 점”이라고 설명했다.

이 관계자는 “시행사 입장에선 트랙 레코드 등 업력을 높일 수 있다는 장점이 있지만, 일정 매출액과 자기자본을 가진 특정 업종의 스타트업·강소기업을 유치하는 게 쉬운 일은 아니다”라며 “다른 곳처럼 분양만 마치면 마무리하는 사업이 아니기 때문에 사업 추이를 예측하기 어렵다”고 평가했다. 

상가부동산업계 관계자는 “최근 지식산업센터가 우후죽순 생겨났지만 교통환경이 열악한 수도권 외곽 지식산업센터 수익률은 점차 하락하고 공실률은 늘어나는 양상”이라며 “지식산업센터의 입지와 상품구성, 설계에 따라 수익률도 양극화하고 있다”고 설명했다.

이 관계자는 “마곡의 경우 교통과 배후 주거지, 서울 접근성이 높기 때문에 수익성 측면에서 다른 곳과 차별화된다”면서도 “지식산업센터에 입주하기 위해서는 개인사업자 자격을 취득해야 하는 등 사업 조건이 까다로워 초기 입주율은 주춤할 것”이라고 평가했다. 이어 “다만 주변에 관련 클러스터를 잘 형성한 만큼 최종 성적표는 나쁘지 않을 것”이라고 말했다.