홈플러스 안성물류센터 인수전, 콜옵션 변수
5년마다 홈플러스가 감정평가액으로 매입할 수 있어

19개 업체가 경쟁에 뛰어든 홈플러스 안성 신선물류센터 인수전에 ‘콜옵션’이라는 변수가 등장했다. 만약 콜옵션을 발동할 경우 3년 뒤 물류센터를 헐값에 매각해야 하는 최악의 시나리오가 나타날 수 있다.


25일 부동산업계에 따르면 홈플러스는 안성물류센터를 다시 사들일 수 있는 콜옵션 권리를 갖고 있다. 콜옵션 행사는 2012년 안성물류센터 오픈 이후 매 5년마다 가능하다. 부동산업계 관계자는 “2022년 콜옵션 행사가 가능한 것은 확실하지만 2027년은 분명치 않다”며 “2027년을 건너뛰고 2032년에 콜옵션 행사가 가능하다는 얘기도 흘러나온다”고 말했다.


중요한 점은 콜옵션을 행사할 경우 현재의 시장가가 아닌 감정평가사가 산정한 가격을 토대로 안성물류센터를 매입한다는 점이다. 부동산업계에서는 안성물류센터의 감정가가 최대 1100억원을 넘기 어렵다는 의견을 제시하고 있다. 


반면 현재 입찰이 진행 중인 안성물류센터의 몸값은 1350억원까지 치솟은 상태다. 이번 인수전의 승자는 2022년 홈플러스가 콜옵션을 행사할 경우 200억원 이상의 손실을 보고 안성물류센터를 다시 팔아야 한다.


홈플러스 안성 신선물류센터


이번 인수전에 참여한 대부분의 업체들도 홈플러스가 콜옵션 권리를 갖고 있다는 사실을 파악하고 있다. 다만 업체별 대응방안은 다르다. 증권사 관계자는 “주관사인 에비슨영코리아 측에서 홈플러스의 유동성이 부족해 콜옵션을 행사할 가능성이 희박하다고 주장하고 있다”며 “콜옵션 리스크가 크다고 보고 아예 입찰을 포기한 곳이 있는가 하면, 이를 무시하고 입찰을 강행한 곳도 있다”고 말했다.


자산운용사 관계자는 “시장에 투자물건이 워낙 없다보니 안성물류센터 인수전이 다소 과열된 측면이 있다”며 “일부 업체들은 콜옵션 리스크에 대해 면밀한 분석도 하지 않고 ‘일단 인수만 하면 그만’이라는 식의 안이한 접근을 하는 곳도 있다”고 지적했다. 


당초 안성물류센터의 매각가는 1100억원대가 거론됐지만 경쟁이 치열해지면서 1350억원으로 뛰었다. 이는 마지노선으로 여겨지던 자본환원률(cap rate) 5%에도 미치지 못하는 수준이다. 애비슨영코리아 관계자는 “안성물류센터 매각을 진행 중인 상황에서 공식적으로 언급할 사안이 없다”고 말했다.


홈플러스 안성 물류센터는 경기도 안성시 원곡면 원곡물류단지1로 103에 위치한다. 2012년 연면적 3만3000㎡규모로 오픈했으며 국내 최대 물류센터로 꼽힌다. 홈플러스가 2013년 KTB자산운용의 부동산펀드인 KTB칸피던스사모부동산투자신탁제40호에 세일앤리스백(매각후 재임차) 방식으로 매각했다. 내년 3월 펀드 만기가 도래하면서 6년 만에 다시 매각을 추진 중이다. 


지난 7월초 실시한 입찰에서 19개 업체가 제안서를 제출했으며 이중 9곳(이지스자산운용, 유경PSG자산운용, 코람코자산운용, 마스턴투자운용, 코람코자산신탁, NH농협리츠운용, NH투자증권, 삼성SRA자산운용, KB부동산신탁)을 숏리스트로 선정했다. 이들 9개 업체를 대상으로 22일(5개 업체)과 23일(4개 업체) 인터뷰를 실시했다.

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