디에스네트웍스는 이런 상황에서도 한국토지주택공사(LH)가 분양 공고한 루원시티 중심상업용지 두 필지(5만5000㎡)를 당초 예정가보다 약 1100억원 높은 가격에 지난 9일 낙찰 받았다. 분양가는 총 3030억원이다. LH가 설정한 당초 예정가는 1928억원으로 3블록 1026억원과 4블록 902억원을 합산한 가격이다.

디에스네트웍스가 루원시티 상업용지에 과감하게 베팅한 이유는 뭘까. 사업 부지가 비규제지역인데다 유동 인구를 담보한 역세권 알짜 입지라는 점이 긍정적으로 작용했다는 분석이다.

부동산업계 관계자는 “루원시티는 인천2호선과 맞붙어있고 서울지하철 7호선이 2020년 연장할 계획이다”라며 “더블 역세권 입지에 9.13 대책 이후 비규제 지역이라는 특성이 반영된 결과”라고 말했다.

해당 부지는 인천지하철 2호선 가정(루원시티)역과 바로 이웃한다. 또한 주상복합 세 단지들에 둘러싸여 고정 유동인구를 예상할 수 있다. 루원시티 서쪽 가정공공주택지구 또한 배후수요로 인식할 수 있다. 디에스네트웍스가 루원시티에서 지난해 분양한 ‘SK리더스뷰’의 경우 현재 공정률이 1.65%임에도 분양률은 84%에 이르면서 수요를 입증했다.

인천시는 중심상업용지 4블록에 상업 기능과 앵커시설 유치를 위한 실시계획 변경을 추진 중이다. 문화집회시설·교육연구시설·판매시설 가운데 소매시장 용도가 건축 연면적 6만6000㎡를 초과하는 내용이다.

부동산 투자 관점에서도 이같은 상황은 호재로 작용하고 있다. 수도권 지역 규제에서 벗어난 위치이기 때문에, 서울에 진입하지 못 한 투자수요 유입으로 반사이익을 누릴 수 있다는 의미다. 또한 루원시티 외에도 인천시내 구도심 재개발과 청라국제도시 등 신축 수요를 겨냥한 개발 사업도 한창이다.

SK리더스뷰의 분양 흥행도 한 몫 한 것으로 파악된다. 디에스네트웍스가 SK건설과 합자 설립한 ‘디에스루원피에프브이’는 주상복합용지 1·2 블록을 3490억원에 분양받았다. 루원시티 중심상업용지와 이웃한 1·2블록 SK리더스뷰는 지난해 10월 일반 수요자들의 분양을 모집했고, 전체 1448가구 공급에 3만5443명이 몰리면서 평균 24.48:1의 경쟁률을 기록했다.

해당 단지의 분양 예정액은 ▲아파트 1조303억원 ▲오피스텔 1089억원 ▲상가 1300억원에 이른다. 올해 4월 말 기준 아파트는 99.2% 분양한 상태다. 통상 상가 분양가가 주택 분양가보다 높기 때문에 향후 이어질 오피스텔·상가·오피스 분양·임대를 감안하면 더욱 높은 수익을 거둘 것이란 예상도 나온다.

다만 인천시가 오피스텔 물량을 종전 3000가구에서 줄일 것이란 관측은 변수다. 인천시장이 학교시설을 고려한다는 발언을 하면서 개발 업체 가운데 사업 진입을 포기한 곳도 나왔다. 더구나 루원SK리더스뷰에서 분양한 오피스텔의 분양률은 0.13%에 그치고 있다.

디에스네트웍스는 3030억원의 ‘웃돈 분양’임에도 사업성엔 문제가 없다는 입장이다. 디에스네트워크 관계자는 “바로 이웃한 주상복합 두 개 블록의 분양이 모두 성공했고, 루원시티 자체 입지도 좋아 경쟁력도 확보했다”며 “최고가 경쟁입찰이기 때문에 해당 분양가가 과한 것은 아니고, 향후 상세한 개발 계획을 수립할 예정”이라고 말했다.

그는 “토지를 매입하기에 적정한 시장 분위기도 아니고 시장에 남은 양질의 토지도 적다”며 “남아있는 곳 중에 가장 경쟁력 있는 입지를 선택했고, 초기 사업성 분석 결과 적정하다고 판단했다”고 말했다.