마곡R&D단지 설명회에 300명 몰려
공간활용·사업계획 중요...토지분양가 주변시세 1/3 수준

마곡R&D 산업단지를 놓고 부동산 개발업체와 건설사들의 관심이 고조되고 있다. 주변 시세 대비 토지비용이 저렴하다는 것이 장점으로 꼽힌다. 다만 10년간 매각이 불가능하다는 점에서 수익 창출이 쉽지 않을 것이란 우려 섞인 시선도 나온다.


서울주택도시(SH)공사는 16일 SH공사 별관에서 마곡R&D 산업단지 D18블록의 민간 개발사업자 공모 사업설명회를 열었다. 지난 7월 사업공모 공고를 낸 후 약 한달 반 만이다. 이날 설명회에는 화이트코리아 등 대형 시행사와 한화건설·SK건설 등 건설사, 중소 부동산 개발업체 등 약 300명이 참여했다.


D18블록은 서울시 강서구 마곡동 783번지 포함 총 8개 필지로, 전체 2만1765㎡ 규모다. SH공사는 건폐율 60% 이하, 용적률 350% 이하를 적용하고, 57.86m의 고도제한을 설정했다. 전체의 80% 이상을 산업시설로 두고 20% 이하는 지원시설로 설치하는 내용이다. 다만 업무시설은 50개 이상의 기업에게 업무공간을 제공해야 하고, 공공성 확보를 위한 시설 설치 의무화를 적용했다.


SH공사 관계자는 “마곡 산업단지 최초의 지식산업단지로, 대기업을 포함해 중견·중소기업 총 150개가 입주할 수 있는 여건”이라며 “기업 R&D의 생태계를 구축하고, 나아가 마곡지구 전체적인 시너지를 낼 수 있도록 조성할 것”이라고 말했다.


마곡R&D 사업설명회에 참석한 약 300명의 개발업체. 출처=팍스넷뉴스.


평가기준 최우선은 공공성


지난번 공고보다 세분화한 내용은 공모 일정과 평가 방법이다. SH공사 측은 오는 10월30일 사업신청을 접수받으며 11월27일 우선협상대상자를 선정할 계획이다. 입주계약은 12월6일, 토지분양계약 체결은 12월16일부터 17일까지다. SH공사 관계자는 “2021년 3월 착공, 2022년 12월 준공을 준수기간으로 두되 해당 기간 이내의 착공과 준공은 가능하다”고 설명했다.


사업자는 관리기관 평가심의위원회에서 사업계획을 평가하고, 마곡산업단지 정책심의위원회에서 우선협의대상자 선정과 확정을 맡는다. 이후 관리기관이 우선협상대상자와 입주계약을 협의하고, 사업시행자인 SH공사 등이 입주계약자와 토지분양계약을 협의할 전망이다.


사업신청자의 자격은 ‘부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률’에 따라 부동산 개발업자로 등록한 자여야 한다. 또한 관리기본계획에서 허용하는 업종 외에 부동산 임대업·공급업·신탁업을 업으로 하고 있는 자를 포함한다.


사업신청은 단독법인 또는 컨소시엄 형태로 가능하다. 반면 반드시 실 수요기업(관리기본계획상 허용업종 영위기업)이 참여해야 한다는 조항을 포함하면서 업계는 난색을 표하고 있다. 기준에 꼭 맞는 기업을 찾기는 어려울 것이란 예상에서다.


입주 기업 가운데에는 ‘전자기 측정, 시험 및 분석기구 제조업’을 영위하는 기업도 포함한다. 다만 제조 대신 연구개발에 집중해야 한다. 컨소시엄의 경우, 시행사 외에 금융권 진입이 어려울 것이란 지적도 나온다.


‘직접 개발·입주·관리·운영’ 원칙도 높은 문턱이다. 입주기업을 위한 지원시설은 건축물 사용승인 후 10년 간 매각할 수 없다. 향후 사업계획과 공간활용계획, 관리운영계획 등이 사업계획평가에서 높은 배점을 차지하고 있기 때문에 간과할 수 없는 조건이다.


사업계획평가는 총 700점으로 ▲사업계획내용(100점) ▲재원조달계획(100점) ▲공간활용계획(200점) ▲관리운영계획(150점) ▲공공성 확보계획(150점) 순이다. 총 300점의 사업자 평가는 ▲기업현황(100점) ▲재무능력(80점) ▲사업실적(80점) ▲민간사업자(40점)로 이뤄졌다. 


SH공사 관계자는 “사업자 평가 300점에 사업계획평가 700점이 배점돼, 향후 운영 계획까지 검토할 것”이라고 말했다. 최종 득점 800점 미만은 협의대상자에서 제외한다. 800점 이상이라 하더라도 위원회의 우선협의대상자 선정 여부와는 별도로 평가한다.


◆“사업성 만큼 업계 생태계와 공공성 중요”


마곡R&D 단지는 지난 7월 공고 이후 높은 개발이익을 기대할 수 있는 반면, 절차와 자격이 까다로워 업계의 눈길을 끌었다.


토지분양가는 조성원가와, 조성원가 15% 수준인 적정 이윤의 합산으로 구성할 계획이다. 조성원가란 추정조성원가로 향후 도시개발사업 준공 후 가격 정산을 실시한다. 업계에선 단위면적 3.3㎡당 약 1200만원 선에서 분양할 것으로 보고 있다. 서울시의 전체 필지 추정 조성원가는 789억원으로, 주변 시세의 1/3 수준이다.


SH공사 관계자는 “토지분양이 저렴하게 이뤄지는 만큼, 중소기업과 벤처기업, 스타트업 등 유치기업에게 시세보다 저렴한 임대료·분양가로 공급하길 원한다”고 말했다. 사업을 신청한 개발업체 측의 분양계획과 감정평가 등은 추후 관리기관과의 협의, 위원회 심의를 거쳐 최종 확정한다.


김영배 마곡산업단지 관리단장은 “기존 지식산업센터가 제자리를 잡지 못한 이유를 답습하지 않도록 마곡 사업지는 공공성을 강화하고, 업계를 위한 ‘뿌리’ 역할을 할 수 있도록 조성할 것”이라고 말했다.

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