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브라이튼 여의도 오피스텔 흥행했지만…
김진후 기자
2019.08.12 08:00:18
분양대금 많아야 3700억…땅값도 회수 못해, 아파트 분양이 관건

[딜사이트 김진후 기자] 신영 컨소시엄(여의도엠비씨부지복합개발피에프브이, 신영-GS건설-NH투자증권)이 추진 중인 ‘브라이튼 여의도’ 오피스텔이 고분양가 논란에도 불구하고 순항하고 있다. 계약 첫날에만 70%에 달하는 계약률을 기록했다. 완판은 어렵지 않을 것이란 전망이다. 

다만 오피스텔 분양에 성공해도 지난해 6000억원 이상을 지급했던 부지매입비의 60%를 회수하는 수준에 그친다는 점이 딜레마다. 결국 이번 사업에서 가장 큰 비중을 차지하는 아파트 분양가를 어느 정도 수준에서 결정하느냐에 따라 사업의 성패가 결정된다는 분석이다. 


12일 부동산업계에 따르면 신영 컨소시엄은 브라이튼 여의도의 오피스텔 849실에 대한 본계약을 8일 진행했다. 계약을 진행한 견본주택은 문전성시를 이뤘다는 후문이다. 이날 계약률은 68%를 기록했으며 잔여 가구는 230가구에 머문 것으로 알려졌다. 9일에는 잔여 가구를 놓고 선착순 입금 예약과 계약이 이뤄졌다. 4000명의 예약자가 발생했고 순차 계약을 진행한 결과 계약률은 100% 가까운 수준까지 올라간 것으로 전해졌다.  


브라이튼 여의도

부동산업계 관계자는 "여의도에서 근무 중인 금융권 고액연봉자들을 대상으로 임대를 줄 경우 짭짤한 수익을 거둘 것으로 보는 투자자들이 많았다"며 "여의도는 오피스텔 공급이 부족한 지역"이라고 말했다. 오피스텔 분양가는 3.3㎡당 평균 4305만원이다. 주변 시세의 2배(‘더샵아일랜드파크’, 3.3㎡당 1952만원)를 상회하는 수준이다. 최소 3억4840만원에서 최대 8억5530만원에 공급했다. 


이들 투자자들은 브라이튼 여의도 오피스텔을 사들인 후 월 100만~130만원의 임대료를 챙길 수 있을 것으로 기대하고 있다. 분양가를 감안할 경우 2~3.1%의 수익이 예상된다. 시중은행의 예금금리가 1% 후반대에 머무는 것에 비해 1%포인트가량 높은 수치다. 

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오피스텔 분양 완판에도 불구하고 신영 컨소시엄의 속내는 복잡하다. 3.3㎡당 4000만원이 넘는 가격에도 불구하고 오피스텔 분양대금은 3700억원에 그칠 것으로 예상된다. 부지매입 자금(6010억원)의 60%를 간신히 넘는 수준이다. 전체 사업비가 1조원에 육박한다는 점을 감안하면 아직도 갈길이 멀다. 신영 컨소시엄이 대주단과 체결한 PF 대출 약정금액이 9500억원이다. 


결국 브라이트 여의도 사업의 성공은 주상복합 아파트의 분양가 산정 여부에 달려있다. 적어도 아파트 분양으로 6000억원 이상을 챙겨야 손익분기점(BEP)을 넘길 수 있다. 


신영 컨소시엄은 올해 초 주택도시보증공사(HUG)에 3.3㎡당 3800만~4000만원의 분양가를 제출했지만 거절 당했다. HUG는 3.3㎡당 3100만원 이상은 어렵다는 입장을 보였다. 이후 양측은 협상을 재개하지 않고 있다. 


최근 HUG의 분양가 규정이 더욱 강화되면서 브라이튼 여의도는 3.3㎡당 3000만원도 쉽지 않은 상황이다. HUG가 분양가 산정 기준을 주변 아파트 시세의 110%에서 100%로 하향 조정했기 때문이다. 여의도에서는 지난 10년간 아파트 공급이 없었기 때문에 비교 대상이 영등포구로 옮겨가게 된다. 


영등포구의 최근 2년 평균 분양가는 3.3㎡당 1804만원으로 여의도 시세의 절반에도 못 미친다. 가장 최근인 2020년 입주가 이뤄질 예정인 ‘영등포뉴타운 꿈에그린’의 경우 3.3㎡당 분양가는 2247만원에 불과하다. 


부동산업계에서는 브라이튼 여의도의 분양가가 2000만원대 후반~3000만원대 초반에 설정될 가능성이 높다고 보고 있다. 아파트 분양가를 3000만원이라고 가정하고 전용면적 84~136㎡를 그대로 적용할 경우 3466억~5613억원이라는 계산이 나온다. 중위값 4500억원을 적용할 경우 오피스텔 분양대금(3700억원)과 합쳐도 PF 대출 약정액에 못 미친다. 분양가를 최소 3700만원 이상으로 설정해야 BEP를 간신히 넘길 수 있다. 


부동산업계 관계자는 “브라이튼 여의도는 아파트에서 수익을 내지 못 하면 어려운 구조”라며 “후분양 및 임대 후 분양전환도 고려할 수 있지만 분양시기가 늦춰질수록 금융비용이 늘어난다는 점을 감안해야 한다"고 말했다. 

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