지난해 여의도엠비씨부지복합개발PFV 감사보고서에 따르면 브라이튼 여의도의 지난해 누적분양손익은 -153억원을 기록했다. 지난해까지 누적분양수익은 3900억원이었으나 누적분양원가가 4053억원을 기록하면서 누적분양손익이 처음으로 마이너스를 기록하게 됐다.

지난해 원자재값 상승 및 수급 불안정, 인건비 증가 등에 따른 공사원가 급등이 가장 큰 요인으로 지목된다. 2021년 3.3㎡당 400만~500만원대였던 공사비는 1년새 두 배 가까이 오른 상태다.

게다가 2019년 당시 후분양으로 선회한 사업구조 탓에 회수가능한 자금이 제한적인 영향도 있다. 400가구가 넘는 아파트 물량을 후분양으로 선회하면서 자금회수 시점이 준공 이후로 밀려버렸기 때문이다. 

다만 오는 8~9월께 주거단지 입주가 예정된 가운데 오피스텔 잔금과 아파트 임대보증금이 들어오면 누적분양손실은 자연스레 해소될 전망이다. 지난해 말 기준 브라이튼 여의도의 총분양수익 예정액은 1조4675억원이다. 

분양대금 회수누계 금액이 3602억원인 점을 고려하면 1조1000억원 이상의 추가 분양수익이 예정돼 있다. 다만 최근 브라이튼 여의도 아파트의 경우 분양이 아닌 선(先)임대로 전환한 만큼 추가 분양수익 예정액은 1조1000억원보다 감소할 것으로 보인다. 통상 임대보증금은 분양가의 60% 안팎에서 설정한다.

브라이튼 여의도는 옛 여의도 MBC부지에 지하 6층~지상 최고 49층, 공동주택 2개 동(454가구), 오피스텔 1개 동(849실), 오피스 1개 동 등을 짓는 복합개발사업이다. 당시 정치·금융 핵심 지역에 14년 만의 신축 아파트를 공급하는 단지여서 뜨거운 관심을 받았다. 

3.3㎡당 평균 4305만원에 선분양에 나선 오피스텔(전용면적 29~59㎡)은 완판했으나, 아파트(84~132㎡)의 경우 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 책정 갈등으로 후분양으로 선회했다. 당시 민간택지 분양가상한제를 적용한 곳 중에서 처음 후분양으로 선회한 단지여서 주목을 받기도 했다.

하지만 올해 상반기 후분양을 앞두고 '미분양' 공포가 커지면서 임대 후 분양으로 다시 사업 전략을 수정했다. 앞서 신영 컨소시엄은 여의도 MBC부지 대지면적 1만7795㎡(5383평)을 6010억원에 매입했다. 평당 1억1165만원 수준이다.  

땅 매입에 대규모 자금을 투입한 데다 공사비 급증, 후분양 전환으로 금융비용이 늘어난 점을 감안하면 분양가를 높게 책정할 수밖에 없는 상황이다. 하지만 미분양 우려가 커지자 선 임대로 전략을 수정한 것이다. 신영은 임대보증금 유입을 통해 유동성을 확보한 뒤 4년 후 분양을 실시해 사업이익을 극대화할 예정이다. 

한편 2019년 당시 전용 59㎡ 기준 분양가 7억3000만~8억6000만원이던 오피스텔은 최근 7억원 이상의 프리미엄이 붙어 거래되고 있는 것으로 알려졌다.